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探索土地储备新机制 服务地方经济发展

出处:大众网-经济导报 ?? 发布时间:2013年05月23日

探索土地储备新机制 服务地方经济发展

来源:大众网-经济导报

??? 随着我国工业化进程的加快,经济社会的快速发展,土地作为最基本的公共资源、最基本的民生需求品的作用更加突出。在地方经济社会发展过程中,土地也是最大、最具活力、最有增值潜力的重要资产。今年是“十二五”规划开局之年,国家对土地的宏观调控政策进一步加强,土地储备工作面临着新的机遇和挑战。如何紧紧把握发展机遇,加快土地储备机制创新,更好地服务地方经济社会发展,笔者结合工作实践,从以下六个方面与业内同仁共同探讨:

  一、科学制定储备规划,突出土地储备重点。

  根据城市规划和地方经济发展需要,对近期开发或极具增值效益的地块,以及重点基础设施项目周边土地,要先行收购储备;对规划开发有中期效益项目的周边土地,要以合同约定方式实行分期分批收购储备;对有远期效益的地块,要以红线方式储备,对其用途进行控制,防止潜在增值的土地资产收益流失。进一步采取收回改造区域的划拨土地、收购改造区域的出让土地、整理整合平房改造拆迁区域土地等措施,重点为道路基础设施用地、城市基础设施工程、廉租房和拆迁房建设用地等城市公共建设项目提供用地保障。

  二、建立高效协调的资金筹措机制,强化经营风险防范。

  实施土地收购储备是一项综合性的系统工程,涉及许多政府部门,特别是与规划、建设、发改、财政、房管等部门关系非常密切。因此,土地储备运作必须建立一个以政府领导为核心,有关部门共同参与的组织协调机构,保证部门之间的有效协调,提高土地储备运作效率。

  同时,要建立一种风险共担、利益共享的资金运作机制,以此分散经营风险。一是建立融资激励机制。将土地信贷和储备经营融资有机结合,建立绩效奖励机制,对金融机构和土地储备经营机构实行绩效奖励,充分调动其积极性。二是积极探索完善土地预约金收取机制。对大宗征用储备土地,可事先预约用地单位或项目,通过收取土地预约金的方式解决资金短缺难题。三是多渠道筹措资金。在这方面,可以通过申请政府财政拨款和向财政借款、金融机构贷款等多渠道筹措资金,还应尽量缩短土地储备周期,快速回笼资金,使土地储备资金产生良性循环。

  三、加强土地经营运行管理,规范二、三级市场。

  在市场经济条件下,强化政府对土地一级市场的垄断地位,必须坚持政府主导与市场机制相结合的科学的土地储备运作机制。一是要强化土地储备的主体地位,增强政府的宏观调控能力,为政府垄断城市经营性用地供应提供体制和机制的保障,做到统一规划、统一征购、统一储备、统一出让和统一管理,形成“一个渠道进水,一个池子蓄水,一个龙头放水” 的局面。同时,规范土地二、三级市场,清理整顿隐形土地市场,彻底根治私下交易土地、随意更改规划用途及相关指标等问题,防止国有土地资产流失。二是全力打造公平竞争平台。通过市场运作方式决定土地使用者,决定地价,形成平等竞争的土地市场。三是合理运用土地市场的配置作用。运用地价杠杆,体现土地的真实价值,实现土地资源的优化配置和合理利用。

  四、调整招拍挂出让结构,让土地“嫁对门”。

  据有关资料显示,2010年全国土地招拍挂出让中,挂牌和拍卖分别占83.23%和15.99%,而招标只占0.78%,挂牌和拍卖的比例过高,招标的比例则较低。对此,有必要调整土地出让结构方式,对不同用途的土地采取不同的出让方式。对酒店、旅游、大型娱乐场所等商业用地可以采用拍卖和挂牌方式,对普通住宅用地可以在遵循公开、公平、公正的市场原则下采取“捆绑限价”、“房价低者得”、“配建公共房多者得”等方式招标出让土地,还可以借鉴北京试行的“综合评标”出让模式,设定合理的地价区间,将付款进度、开发周期、企业实力、信用度等作为评标条件,使价格因素占不到主导位置。如此,开发商要竞得土地,势必要综合考虑评标因素,减少现场竞价冲动,从而让一些不具备开发实力的企业退避三舍,让实力强的开发商以比较合理的价位获得土地,做到少“拍” 多“招”,真正让土地“嫁对门”,遏制地价非理性上涨。

  五、积极创新土地储备方式,为地方发展聚集资源性财力。

  土地储备方式从现在单纯的现实储备,积极创新为现实储备与控制性储备并重。在搞好现实储备的基础上,根据地方经济发展计划和城市基础设施建设规划,对沿江、沿海、沿路、沿站等周边升值潜力较大区域土地实行控制性储备,对纳入控制储备范围内的土地不准办理建设用地选址手续,不准审批作为宅基地、集体留用地、临时用地。而是由土地储备机构根据土地利用年度计划,细化为年度土地储备计划,分期分批办理好征用、转用、报批等审批手续后,正式纳入政府土地储备库。这样,既可以从源头上控制储备土地总量,又可以保证政府对级差地租、土地增值收益以及土地附加值的最大归集。

  六、加强土地经营与城市规划、经济发展的有机结合。

  首先,土地的价格取决于区位、用途,供求关系,城市规划影响到土地的区位和用途,城市经济发展影响土地供求关系。做好城市建设开发规划与土地经营计划的衔接,以土地供应总量调控城市建设总量,确保房地产市场的健康发展。

  其次,要科学供地,充分挖掘土地增值升值潜力,把握供地的批量、时间和投放时机。同时,结合城市建设用地调整和基础设施建设投入情况,着力盘活城市中心地区、繁华地段等重要区位的存量土地。对空闲、废弃、低效利用土地进行全面清查,摸清各类建设用地中闲置和低效用地的数量、构成、分布等情况,通过完善手续、调整位置,将分散、不便利用的碎块土地,整合成为具有较高利用价值的土地资源,提高整体利用率。

  再者,通过依法处置闲置土地、鼓励企业盘活存量用地、旧城改造和村镇规划建设等途径,促进土地节约集约利用,使黄金地段“溢出黄金地价”,对新开发区域实行统一规划,分期开发,对储备土地进行开发整理,包装扮靓,将“生”地做“熟”地,“荒”地变为“宝”地,增加土地附加值,实现土地经济效益和社会效益的双丰收。